ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בראשון לציון (כב' השופטת י' בלכר), מיום 21.10.12, שבו קיבל בית המשפט את תביעת המשיבים, וחייב את המערערת לשלם למשיבה פיצוי בסכום של 700,000 ש״ח, וכן הוצאות משפט בצירוף שכר טרחת עו"ד בסכום של 140,000 ש"ח.
רקע
1. בקוע, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (להלן:
"המושב"), הגיע למשבר כלכלי ועקב כך מונה לו, בשנות התשעים של המאה הקודמת, משקם עו"ד משה שליט, על פי חוק ההסדרים במגזר החקלאי המשפחתי, תשנ"ב-1992. בשנת 2000 עמדו חובותיו של המושב על כ- 65 מיליון ש"ח, ומתוך הבנה שלא יוכל לפורעם הסתמן הסדר, על דעת המושב והנושים, שעל פיו יפרע סכום של 16 מיליון ש"ח בלבד, שיבוא מתוך מכירת מגרשים בשטחי הרחבה של המושב. המשקם מצא כי לשם כך יש ליזום תב"ע לתכנון 92 מגרשים לבנייה בשטח ההרחבה, תוך הפיכת הקרקע מחקלאית לקרקע לבנייה (ר' בקשר לכך ולדוגמה את החלטת המשקם מיום 19.2.06 הסוקרת את האמור לעיל). ועד המושב היה מודע למצב עניינים זה, וכן להחלטת המשקם מיום 5.1.95 שאסרה עליו להתקשר בענייני מקרקעין.
2. חרף הדברים דלעיל, התקשר המושב עם המשיבה בהסכם, מיום 23.11.00, אשר בקשר עמו התחייבה המשיבה להעניק למושב את כל השירותים שיידרשו לצורך מימוש ההרחבה לגבי 90 מגרשים לרבות ייזום ותכנון של ההרחבה, לרבות ההליכים הנדרשים לצורך אישור תב"ע, וכן פיתוח הקרקע, ושווק המגרשים (להלן: "
הסכם הייזום"). המשיבה נטלה על עצמה את האחריות לכל ההוצאות הכרוכות בתכנון התשתית והפיתוח של המגרשים בהרחבה, לרבות תוכניות ביצוע וביצוע עבודות הפיתוח והתשתית (סעיף 4.4 בהסכם), ובהכנת תב"ע לקרקע ההרחבה, לרבות שינוי ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים. יצוין כי בהסכם הייזום נאמר שהוא ייכנס לתוקף רק לאחר קבלת אישור המשקם, אולם הצדדים להסכם זה לא פעלו להבאתו לעיון המשקם, ודבר כריתת ההסכם נודע למשקם רק בחלוף יותר משנתיים. משנודע דבר הסכם הייזום למשקם הוא החליט (בהחלטה מיום 16.11.03) שלא לאשרו, ואף קבע כי המשיבה "אינה טלית שכולה תכלת" (ר' החלטתו מיום 19.6.06 הנ"ל).
3. המערערת היא אדריכלית. ביום 6.8.01 התקשרו המערערת והמשיבה בהסכם שמטרתו תכנון התב"ע; למעשה ההסכם הוא הצעה שהגישה המערערת להתקשרות עם המשיבה ושהמשיבה קיבלה אותו (להלן: "
ההסכם"). סעיף 1 בהסכם קבע: "
התוכניות עד לשלב מתן תוקף לא יופצו לגורמים פרטיים אלא לצורכי חתימת חוזים או הסכמים הקשורים למכירת הבתים ולכל מהלך שכרוכה בו התקשרות שתקדם את הפרויקט במסגרתו הנוכחית", וסעיף 5 בהסכם קבע "
תשמר לי זכות יוצרים על התוכניות". סעיף 8 בהסכם פירט שני מסלולי תשלום חלופיים למערערת: ״מסלול רגיל״ לתשלום בהתאם להתקדמות התכנית בשבעה שלבים, בסכום כולל של 20,000 דולר, ו״מסלול משולב״ בהתאם לשלבי שיווק הפרויקט, בסכום של 9,000 דולר כשהיתרה בסך 11,600 דולר תשולם למערערת עם מכירת חמשת המגרשים הראשונים. סעיף 4 בהסכם קבע כי למערערת שמורה זכות סירוב לתכנון הבתים בפרויקט, לפי תעריף של 1,000 דולר למגרש עבור 92 מגרשים.
4. בשנת 2005 מינה המשקם כונסי נכסים שתפקידם לפרוע את חובות המושב, באמצעות שיווק המקרקעין בשטח ההרחבה (לרבות טיפול באישור התב"ע). המשיבה ניהלה מו"מ עם הכונסים, כדי לשלבה בפרויקט, או כדי שתקבל תשלום בגין פועלה, אך המו"מ לא צלח. גם המשקם ציין בהחלטה מיום 23.8.06 כי במסגרת טיפולו בענייני המושב אפשר שיהיה מקום למצוא פתרון להוצאות ששילמה נופי יער לקידום תוכניות התב"ע, אולם הדבר תלוי בכך שיומצאו לכונסי הנכסים מסמכים להוכחת התשלומים ששילמה לאדריכלית.
5. בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין הקשת המזרחית בג"ץ 244/00 (בג"ץ 3939/99, 4690/99, 1308/00, 4269/00, 8350/00)
עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי ואח' נ' שר התשתיות הלאומיות ואח'
(29.08.02), שבסעיף 58 הימנו בוטלה, בין השאר, החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל, שעליה נסמכה החלטת המשקם לממן את פירעון חובות המושב באמצעות פרויקט ההרחבה. כתוצאה מכך נקלע הפרויקט לסד זמנים; היה עליו להביא לאישור התב"ע ולביצוע עיסקה במקרקעין תוך זמן קצר ביותר. מינהל מקרקעי ישראל נאות לכלול את המושב בהוראות המעבר, והאריך את המועד האחרון לכריתת עיסקות עד ליום
31.12.06, ובלבד שבקשות לאישור עיסקות יוגשו עד ליום
30.11.06.
6. ביום 23.6.06 פנו כונסי הנכסים ב"
בקשה לקבלת הצעות לביצוע עבודות פיתוח בהרחבה במושב לרבות השלמת התכנון" (נספח ד' לכתב התביעה; להלן: "
המכרז"). הקבלנים שאליהם פנו כונסי הנכסים נדרשו בין השאר להבטיח את אישור התב"ע, בזו הלשון:
"(3)על הקבלן המציע יהיה להסיר בעצמו ועל חשבונו את כל המכשולים לדרך לאישור סופי של התב"ע אם יש או יהיו כאלה, לרבות להשלים את פרטי התכנון שנדרש להשלימם ו/או לשלם או לפצות או לשפות, את כל בעלי העניין שטיפלו בתב"ע עד היום.
(4) לצורך הבטחת התחייבותו של המציע כאמור לעיל להשלמת הליכי אישור התב"ע, יפקיד המציע בידי הכונסים ערבות בנקאית אוטונומית בסכום שלא יפחת מסך של 450,000 ש"ח אשר תחולט ללא תנאי נוסף ... אם לא עמד המציע מכל סיבה שהיא בהתחייבותו ולא השלים את האישור הסופי של התב"ע בתוך 90 יום מיום קבלתו את ההודעה. הואיל וסכום הערבות בסעיף זה מגלם בתוכו את בטחון המציע ביכולתו להשלים את הליכי התב"ע במועד, למציע שיציע ערבות בסכום גבוה יותר מהסכום המינימאלי הרשום לעיל תינתן עדיפות".
7. פניותיה של המשיבה למשקם, לאפשר לה להשתתף בפרויקט, או לקבל את הצעתה של חברת יאיר רחמים בע"מ, נדחתה בהחלטות של המשקם (ר' נספחים ג' לכתב התביעה במיוחד החלטות מתאריכים 23.8.06 ו- 27.8.06). בהחלטותיו ציין המשקם כי דחה את בקשתה של המשיבה לאפשר לה לטפל בפרויקט, וערעור שהגישה לבית המשפט נדחה אף הוא. המשקם דחה את טענת המשיבה שהיא בעלת הזכויות בתב"ע שבטיפול, וקבע שלא הוגשו לו קבלות על התשלומים ששילמה המשיבה למערערת. עוד ציין המשקם כי המשיבה סירבה לגלות לו הסכמים שכרתה עם חברת יאיר רחמים, וכי הוצאותיה בקשר עם הכנת התב"ע הסתכמו בתשלומים ששילמה למערערת ושלא הוכחו. עוד קבע כי חברת יאיר רחמים סירבה לגלות לו את ההסכמים שאליהם הגיעה עם המשיבה.
8. למכרז שפרסמו כונסי הנכסים, ביום 25.6.06, הוגשו שתי הצעות. המשיבה עצמה לא הגישה הצעה. נבחרה הצעתה של חברת י.ד. בראזני בע"מ (להלן: "
ברזאני"), כפוף להפקדת ערבות בנקאית בסכום של 700,000 ש״ח. נציין כאן כי סכום הערבות הוגדל מ- 450,000 ש"ח ל-700,000 ש"ח
ביוזמת המשקם ובהסכמת ברזאני (סע' 11 בפסה"ד).
9. המשיבה חששה כי המערערת תשתף פעולה עם ברזאני, תקדם עבורה את תוכניות התב"ע שהכינה, ותתעלם ממה שהמשיבה ראתה כזכויותיה, שלפיכך פנה בא כוחה אל המערערת, במכתב מיום
7.8.06, בדרישה שלא תפעל לקידום התב"ע עבור צדדי ג׳ ללא הסכמתה, שכן הדבר יסב למשיבה
״נזק כלכלי כבד, אשר נאמד במיליוני שקלים, ומרשתי תאבד עבודת יזמות של 5 שנים״ (סעיף 10 במכתב, מוצג א' בתיק המוצגים מטעם המשיבה).
10. בתשובתה טענה המערערת לנזקים שגרמה לה המשיבה, אך הודיעה כי לפנים משורת הדין תעביר את התוכניות והזכויות בהן למשיבה, אם זו תשלם לה סכום של 73,000 דולר (55,000 דולר+ 18,000 דולר). המשיבה סירבה לדרישה זו, שלפיכך הודיעה המערערת למשיבה, ביום
4.10.06, שהיא רואה עצמה חופשיה לפעול כפי שתמצא לנכון.
11. לאחר הדברים האלה התקשרה המערערת עם ברזאני בהסכם, לפיו בראזני תשלם לה 55,000 דולר בגין חתימתה על התב"ע והבאתה לפרסום למתן תוקף, וכן סכום נוסף של 18,000 דולר, בגין תכנון שלושה דגמי בתים. בהסכם זה, אשר לא הוגש לבית משפט קמא, התחייבה ברזאני כלפי המערערת לשפות אותה בגין כל הוצאה או תשלום שתידרש לשאת בו, לרבות תשלום בגין הליכים משפטיים הכרוכים בהתקשרות ביניהן. המערערת השלימה אפוא את הליכי התכנון, חתמה על תוכנית התב"ע וזו קיבלה תוקף ופורסמה ברשומות ביום 20.11.06.
12. מכאן התביעה שהגישה המשיבה נגד המערערת לבית משפט קמא, בטענה שזו הפרה את ההסכם ביניהן ובכך נישלה אותה מזכויותיה בתב"ע. המשיבה אמדה את נזקה בסכום של 2,024,000 דולר ארה"ב - כשווי הרווח היזמי שהייתה מרויחה, לשיטתה, אילו השלימה את ייזום הפרויקט (לפי 22,000 דולר לכל מגרש). "
לצורכי אגרה בלבד" העמידה המשיבה את תביעתה על סכום של 2 מיליון ש"ח.
13. המערערת טענה בכתב ההגנה כי זכויות היוצרים בתכנון התב"ע שייכות לה, כי ההסכם בינה לבין המשיבה היה נגוע באי חוקיות, בהטעיה ובמצג שווא, לנוכח העובדה שהמשיבה מעולם לא השיגה את אישור המשקם, ולא הביאה לידיעתה את התנגדות המשקם להסכם שבין המשיבה לבין המושב. כן טענה להעדר קשר סיבתי בין פעולותיה לבין נזקי המשיבה.